El contrato de compra venta de bien futuro o llamado también “compra venta de departamento en planos”, en un tipo de contrato mediante el cual el vendedor da en venta un bien inmueble (departamento) futuro que “AUN NO EXISTE” física y/o legalmente, pero que va a existir.
Por su parte, el comprador realiza el pago a el vendedor por la venta del inmueble futuro, muchas veces realiza el pago íntegro a la firma de la Escritura Pública de compra venta.
LAS DESVENTAJAS DE COMPRAR UN DEPARTAMENTO EN PLANOS.
La compra venta de un bien inmueble futuro es una compra venta de riesgo, en razón, que la transferencia de la propiedad inmueble se encuentra sujeto a la condición de que el bien inmueble llegue a tener existencia.
Como bien señala el artículo 1535 del Código Civil:
" Si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.
Empero, si el bien llega a existir, el contrato producirá desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad, el comprador debe pagar íntegramente el precio".
El riesgo que corre el comprador va a ir siempre en relación al estado de la construcción, es decir, el riesgo que asume el comprador es mucho mayor si el vendedor aún no ha iniciado con la obras preliminares como la demolición o las excavaciones del terreno, pero, si el vendedor se encuentra en el proceso de culminación de la ejecución de la obra el riesgo que tiene el comprador es mucho menor, puesto que incluso ya se puede tener más claro cual es el área del departamento, la calidad de los acabados, etc.
Debe tener presente el comprador, que cuando llegue a existir el bien inmueble futuro, no necesariamente tendrá exactamente las características que fueron señalas por el vendedor, puede variar los metros cuadrados del área del inmueble, puede variar la arquitectura, etc.
LAS VENTAJAS DE COMPRAR UN DEPARTAMENTO EN PLANOS.
EL PRECIO:
El riesgo y el precio de la compra venta de un inmueble futuro van de la mano, cuando el riesgo es más alto el precio es menor, si ya se encuentra en la última etapa de la construcción el riesgo es menor, pero el precio el precio es mucho mayor.
La variación entre el costo de un inmueble existente y un bien futuro, puede variar entre un 30 % y 40 %, dependiendo la etapa constructiva en la que se encuentre el bien futuro.
CAMBIOS EN LOS ACABADOS:
Un aspecto positivo, en relación a la compra venta del inmueble futuro, es que durante el proceso de la ejecución de la obra, el comprador puede solicitar algunos cambios al vendedor en los acabados, por un costo adicional.
ENTREGA DEL DEPARTAMENTO
El contrato de compra venta, es el documento que refleja lo pactado entre el comprador y el vendedor, si en el contrato no se ha señalado la fecha exacta de entrega del inmueble, y además no se ha señalado en el contrato las penalidades contra el vendedor en el caso de incumplimiento de sus obligaciones, el comprador no tiene otra alternativa que acudir ante las autoridades judiciales a fin que puedan evaluar su caso.
PENALIDADES POR DEMORA EN LA ENTREGA DEL DEPARTAMENTO
En el contrato se debe consignar claramente, cuando se entregará el departamento, asimismo,se debe señalar una penalidad por día o por mes, en el caso de demora en la entrega del departamento.
Asimismo, debe consignarse el plazo máximo que demorará la independización de los departamentos. De la misma forma en el caso que exceda el tiempo de trámite de independización, también deberá señalarse una penalidad.
ANEXAR LA LISTA DE ACABADOS AL CONTRATO DE COMPRA VENTA.
Siempre se debe anexar al contrato de compra venta la lista de acabados, debiendo consignarse la marca, el origen, el color, etc.
RECOMENDACIONES ANTES DE COMPRAR UN DEPARTAMENTO EN PLANOS.
Es importante, que la persona interesada en comprar un bien inmueble futuro, deba acudir a un abogado a fin que revise el contrato de compra venta y la pueda asesorar correctamente, de la misma forma es importante negociar el contrato, no sólo en el precio, si no también en las condiciones del contrato como el plazo de entrega, la independización, y sobre todo señalar penalidades en el caso de incumplimiento de las obligaciones por parte del vendedor.